最近，許多讀者來(lái)信反映，所居住小區(qū)內(nèi)道路兩旁被物業(yè)公司劃出停車位，并對(duì)外出租，導(dǎo)致許多有車業(yè)主的車輛無(wú)處可停，引起業(yè)主不滿。此外，還有一些小區(qū)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車輛收取占地費(fèi)，但一旦車輛出現(xiàn)被刮損的情況，物業(yè)公司卻拒絕賠償從而引起糾紛。
就此類問(wèn)題，天津眾磊律師事務(wù)所張雨波律師進(jìn)行了答復(fù)——
小區(qū)停車位糾紛涉及物權(quán)、物業(yè)管理以及合同等多個(gè)法律關(guān)系，需要解決車位所有權(quán)歸屬問(wèn)題、如何使用停車位以及使用人與管理者之間的關(guān)系定位等多個(gè)問(wèn)題。
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位、停車庫(kù)如果沒(méi)有計(jì)入開發(fā)建設(shè)成本和銷售面積，屬于開發(fā)商所有，其使用方式（出售、附贈(zèng)、出租）應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣合同》中進(jìn)行約定。占用業(yè)主共有的小區(qū)道路、綠地以及小區(qū)其他公共場(chǎng)所、場(chǎng)地用于停放車輛的車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。目前，我市基本情況是，地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)多歸開發(fā)商所有，地上車位權(quán)屬多歸全體業(yè)主所有。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對(duì)上述業(yè)主共有的停車場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)授權(quán)后才有權(quán)規(guī)劃出租，但首先應(yīng)當(dāng)滿足小區(qū)業(yè)主的需要。
針對(duì)小區(qū)車位收費(fèi)主要有兩大類，一類是上面來(lái)信中談到的物業(yè)公司收取的各種名目的場(chǎng)地占地費(fèi)等，此類收費(fèi)應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理費(fèi)范圍，收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，收取費(fèi)用列入物業(yè)管理收支，向小區(qū)業(yè)主公開。另一類是車輛保管費(fèi)、停車費(fèi)，按照天津市存車業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要經(jīng)市存車業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，報(bào)所在區(qū)物價(jià)局審批，取得《收費(fèi)許可證》后方可對(duì)停放車輛收費(fèi)，所取得收入應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)之間合理分配。
如果業(yè)主車輛存放在小區(qū)內(nèi)沒(méi)有收費(fèi)或者收取的是占地費(fèi)，則業(yè)主與物業(yè)管理公司之間屬于物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司對(duì)車輛毀損、丟失是否承擔(dān)責(zé)任要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》或業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)管理合同》中約定內(nèi)容確定。如果物業(yè)公司取得《收費(fèi)許可證》后將小區(qū)車位規(guī)劃后出租，則存車業(yè)主與物業(yè)公司之間成立車輛保管合同，物業(yè)公司作為車輛保管人對(duì)業(yè)主車輛的毀損、丟失承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 |
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