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    來源：武漢晨報(bào) 

        [提要]某小區(qū)交付使用已有三年，其間業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)搬入小區(qū)居住。在小區(qū)建成初期，物業(yè)公司與業(yè)主們相處還比較融洽，服務(wù)質(zhì)量也很高。

    曹藝

   【案例簡介】

    某小區(qū)交付使用已有三年，其間業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)搬入小區(qū)居住。在小區(qū)建成初期，物業(yè)公司與業(yè)主們相處還比較融洽，服務(wù)質(zhì)量也很高。然而，近來隨著小區(qū)內(nèi)車位的日益緊張，部分業(yè)主不得不將車停到小區(qū)外。但這樣一來安全問題就得不到有效的保障，經(jīng)常有業(yè)主抱怨停在小區(qū)外的車被“劃傷”，或是車內(nèi)物品被盜。而另一方面，小區(qū)內(nèi)的電梯也偶爾發(fā)生故障，雖經(jīng)物業(yè)人員檢修恢復(fù)，但還是引起了業(yè)主的不滿。

    于是，部分業(yè)主就以小區(qū)停車位不足和電梯故障造成不便為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主委員會對業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)的事情也不管不問。物業(yè)公司在多次催收都沒有得到回應(yīng)后，便以消極怠工來對抗業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)。電梯出故障沒有人修，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生也無人打掃。這種做法引起了小區(qū)業(yè)主的極大反感，業(yè)主委員會與物業(yè)公司在多次協(xié)商未果后，雙方陷入僵局。

    【案例分析】

    本案是關(guān)于業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)的問題。

    首先，需要明確的是，按時交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)該履行的合同義務(wù)。業(yè)主在購買了房屋后，一般都會簽一個物業(yè)服務(wù)合同。這個合同里面的基本條款就包括物業(yè)公司和業(yè)主雙方的權(quán)利義務(wù)，而按時交納物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主的義務(wù)之一。而且《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條第一款也作出明確規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。”所以，業(yè)主是應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時交納物業(yè)費(fèi)的。

    其次，是業(yè)主委員會應(yīng)對解決業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)問題起到協(xié)調(diào)作用。《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條第二款規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納”；因此，案例中業(yè)主委員會對此事不管不問是不利于解決糾紛的。

    最后，也是最重要的，是關(guān)于物業(yè)公司對業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)的處理方式問題?！段錆h市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條第二款就此作出了指導(dǎo)性的規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，……物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。”即物業(yè)公司可以通過法律途徑解決糾紛。這條規(guī)定尤其需要注意的是，物業(yè)公司向人民法院起訴或者依法申請仲裁并不是隨意任選其一，而是要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于爭議問題解決方式的約定，如果合同約定的是向人民法院起訴，則產(chǎn)生糾紛后就向法院起訴。同理，則向仲裁委員會申請仲裁。

    綜上所述，業(yè)主如果對物業(yè)公司服務(wù)不滿意，應(yīng)該與物業(yè)公司友好協(xié)商，以提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。如果物業(yè)公司的行為損害了業(yè)主的利益，造成業(yè)主損失的，業(yè)主也可在收集相應(yīng)的證據(jù)后采取法律途徑解決，而采取拒付物業(yè)管理費(fèi)的方式進(jìn)行對抗是不恰當(dāng)?shù)摹τ跇I(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)問題，無論業(yè)主是出于什么原因，物業(yè)公司都不應(yīng)該采取極端的處理方式，類似案例中消極怠工的做法是不合適的。這樣既不利于解決矛盾反而會使矛盾激化，加劇雙方的對立情緒。所以，如果能采用溝通協(xié)商的方式解決雙方的糾紛是最有利于業(yè)主和物業(yè)公司和諧相處的。

    （湖北萬澤律師事務(wù)所供稿）