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2012年02月29日 東方法眼單麗華

核心提示：近幾年來，在國際金融危機(jī)的影響下，由于物業(yè)公司自身管理的脆弱、經(jīng)營大幅波動，導(dǎo)致涉及物業(yè)管理公司勞資糾紛大幅攀升。

　　近幾年來，在國際金融危機(jī)的影響下，由于物業(yè)公司自身管理的脆弱、經(jīng)營大幅波動，導(dǎo)致涉及物業(yè)管理公司勞資糾紛大幅攀升，以亭湖法院為例，2007年我院1-4月份受理此類型案件僅4件，2011年同一時(shí)期受理此類型案件升至32件，上升比例高達(dá)87%。對此，亭湖法院對此類糾紛產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并提出對策建議。

　　一、產(chǎn)生的原因

　　1、物業(yè)公司的經(jīng)營管理薄弱。當(dāng)前，大部分的物業(yè)公司是開發(fā)商在完成開發(fā)建設(shè)的房屋前自行選聘，在出售房屋時(shí)一起“搭售”出去的。導(dǎo)致一些物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不高，無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營，一旦業(yè)主大量拒交物管費(fèi)，企業(yè)裁員現(xiàn)象十分普遍，由于無力支持賠償金，導(dǎo)致勞資糾紛不斷出現(xiàn)。

　　2、物業(yè)公司與員工簽訂勞動合同少。據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)物業(yè)公司與員工的勞動合同簽訂率不到25％，其中有不少企業(yè)甚至不到5％，未簽訂勞動合同的員工未能享受到社會養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等五項(xiàng)強(qiáng)制性保險(xiǎn)的待遇，因此，當(dāng)員工與企業(yè)發(fā)生糾紛時(shí)，員工往往會以企業(yè)未交納保險(xiǎn)金而提出賠償要求。

　　3、物業(yè)公司管理經(jīng)營成本高。蘇北地區(qū)物業(yè)管理起步較晚，與蘇南大城市相比，存在一定的差距和問題，物業(yè)管理專業(yè)水平低，工作技術(shù)含量不高，這就造成工作時(shí)間超長，而大多數(shù)企業(yè)都沒有支付足額加班費(fèi)用，從而給勞資糾紛埋下隱患。

　　二、建議對策

　　1、轉(zhuǎn)變物業(yè)公司管理模式。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身管理，學(xué)習(xí)和推廣大城市物業(yè)管理公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，一些專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)項(xiàng)目可以委托專業(yè)性公司實(shí)施，從而降低用工成本，不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)公司自身做大、做強(qiáng)是降低此類糾紛產(chǎn)生的根本之道。

　　2、建議制訂物業(yè)管理行業(yè)用工制度。要求物業(yè)公司在招工時(shí)，必須依法與員工簽訂勞動合同，禁止使用散工，并向勞動保障部門進(jìn)行備案。勞動保障等行政主管部門也要對物業(yè)公司的勞動合同簽訂和履行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對違反規(guī)定的作為不良記錄記入企業(yè)信用檔案。

　　3、強(qiáng)化對物業(yè)管理公司員工的考核管理。對照相關(guān)法律要求，對企業(yè)有關(guān)勞動人事、獎(jiǎng)懲考核、離職等一系列企業(yè)規(guī)章制度進(jìn)行修訂并完善，確保公司規(guī)章制度不違反法律法規(guī)的規(guī)定。同時(shí)，注重日常管理書面證據(jù)的固化，降低企業(yè)可能被員工不合理索賠的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、發(fā)揮對物業(yè)公司的司法建議功能。法院應(yīng)結(jié)合審判實(shí)際，及時(shí)向負(fù)責(zé)不定時(shí)工作制審批的部門發(fā)出司法建議，敦促其嚴(yán)把審批關(guān)，減少物業(yè)公司不定時(shí)加班的做法，防止物業(yè)公司借不定時(shí)工作制度損害勞動者的權(quán)利。