某花園小區(qū)是石家莊市建立較早的高檔別墅小區(qū)。該小區(qū)位于鹿泉市境內(nèi)，周圍風(fēng)景秀美，加之小區(qū)內(nèi)湖光亭閣相映成趣，會所、物業(yè)樓、幼兒園等一應(yīng)俱全，吸引了200多戶居民入住。
2003年7月，小區(qū)全體業(yè)主經(jīng)民主選舉，并報政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立業(yè)委會。同年11月，業(yè)委會與開發(fā)商某房地產(chǎn)開發(fā)商(以下簡稱“開發(fā)商”)進行了物業(yè)用房移交，包括門衛(wèi)和崗?fù)ぁ⒕G化隊用房等，但沒移交物業(yè)樓。后來，開發(fā)商將會所、綠化隊用房未經(jīng)業(yè)委會同意擅自改作其他用途。經(jīng)長期協(xié)商未果，小區(qū)業(yè)委會遂將開發(fā)商告上鹿泉市人民法院，請求法院確認(rèn)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)樓、會所、綠化隊用房等屬于小區(qū)的公用設(shè)施。
2009年3月，鹿泉市法院對此案進行了審理。開發(fā)商認(rèn)為，物業(yè)樓和會所登記在其持有的房屋所有權(quán)證上，應(yīng)歸其所有，業(yè)委會訴求沒有法律依據(jù)。同時認(rèn)為，業(yè)委會的職責(zé)范圍僅限于選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋和配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，業(yè)委會不具備訴訟主體資格。
一審法院認(rèn)為，花園小區(qū)業(yè)委會依法成立，代表住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主向開發(fā)商主張業(yè)主的共同利益，可以以自己的名義提起訴訟。業(yè)主購買商品住宅，不僅是購買住宅用房，同時包括與之相配套的公用設(shè)施、公共場所和服務(wù)用房，業(yè)委會要求綠化隊用房及物業(yè)樓歸全體業(yè)主所有的主張應(yīng)給予支持。會所是開發(fā)商所建，用于經(jīng)營，其所有權(quán)歸開發(fā)商所有。判決，綠化隊用房、物業(yè)樓歸某花園小區(qū)全體業(yè)主共有。
一審判決后，雙方均不服，分別向石家莊市中級人民法院提起上訴。
關(guān)于花園小區(qū)業(yè)委會是否具有訴訟主體資格。二審法院認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，花園小區(qū)業(yè)委會是由全體業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，經(jīng)有關(guān)行政部門備案的，并且是實際履行物業(yè)管理職責(zé)的執(zhí)行機構(gòu)組織，其訴訟請求是涉及整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，且經(jīng)過了業(yè)主大會的授權(quán)，據(jù)此，應(yīng)予確認(rèn)業(yè)委會具有訴訟主體資格。
關(guān)于會所所有權(quán)的爭議。法院認(rèn)為，會所是開發(fā)商投資所建，從其對外宣傳資料上看，該會所是開發(fā)商用于小區(qū)內(nèi)從事商務(wù)服務(wù)活動的經(jīng)營性配套設(shè)施，與必要的物業(yè)管理用房不同，而且其產(chǎn)權(quán)也登記在開發(fā)商的名下，因此該會所的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。根據(jù)物業(yè)管理條例第27條規(guī)定，業(yè)主雖然對該會不具有所有權(quán)，但會所作為小區(qū)的重要服務(wù)配套設(shè)施，是該區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施，業(yè)主對其應(yīng)當(dāng)享有使用權(quán)。開發(fā)商在銷售指南中有明確說明和承諾，因此未經(jīng)業(yè)主大會同意，開發(fā)商不得改變會所的使用用途和擅自處分，公司應(yīng)按照銷售指南中的說明和承諾，恢復(fù)會所的使用經(jīng)營狀態(tài)。 關(guān)于物業(yè)樓歸屬，二審法院認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)管理條例第30條和第38條的規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。該案所爭議的物業(yè)樓屬于小區(qū)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，一審判決物業(yè)樓歸全體業(yè)主共有沒有不當(dāng)。最終，二審判決：駁回上訴，維持原判。(河北日報記者劉常儉)
〖說法〗
物業(yè)樓應(yīng)歸業(yè)主共物權(quán)法第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理條例第38條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
可見，物權(quán)法和物業(yè)管理條例都明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。因此，本案法院一二審均判決物業(yè)樓歸小區(qū)業(yè)主所有是站得住腳的。
有的讀者也許要問，既然物業(yè)樓歸業(yè)主所有，小區(qū)物業(yè)樓若出租自己能否分到一份紅利？我如果把小區(qū)的住房賣了，不在小區(qū)住了，我能否也帶走物業(yè)樓中的一份房產(chǎn)？筆者認(rèn)為，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律理論，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房屬于小區(qū)共有物業(yè)中的共有配套設(shè)施。共有物業(yè)指專有部分及專有部分附屬物以外的，由業(yè)主共同享有所有權(quán)的建筑物及其附屬物部分。小區(qū)共有物業(yè)形成的客觀原因是小區(qū)共有物業(yè)為住宅的必要配套設(shè)施，是業(yè)主實現(xiàn)對住宅居住不可缺少的條件，其一般不能獨立成為各業(yè)主專有部分及其附屬物。小區(qū)共有物業(yè)中的共有配套設(shè)施是指與小區(qū)建設(shè)和居住使用分不開，依法必須配套修建的，且其建設(shè)費用一般已攤進住房銷售價格的，由整個住宅小區(qū)全體業(yè)主享有共有權(quán)的小區(qū)配套設(shè)施。
具體而言，從自然物理屬性和功能用途這兩個方面來比較，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房，在構(gòu)造及使用上既具有共有部分非獨立性的物理屬性，同時在功能用途方面也具有作為共有部分對于全體業(yè)主而言的公共性及非排他屬性，因此，小區(qū)道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房，只要是按照小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的，業(yè)主即享有共有權(quán)。
因為小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房因出租而產(chǎn)生的收益也應(yīng)歸全體業(yè)主共有。這部分收益的使用或分配應(yīng)由全體業(yè)主決定。但是，如果業(yè)主把自己的房產(chǎn)賣了，他不能帶走物業(yè)服務(wù)用房中的一部分房產(chǎn)，因為物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有，處分共有房產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)全部共有權(quán)人同意。從另一方面來說，你出賣房屋在定價時實際上已經(jīng)將小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施包括物業(yè)樓等考慮在內(nèi)了，買主在買房時不會孤立考慮你所出賣出的那一套房屋，也同時會把小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施一并考慮進去的。
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