物業(yè)管理，是促民生、保就業(yè)、構(gòu)和諧的中堅(jiān)力量
成都物業(yè)網(wǎng)
在我國實(shí)行改革開放，全面加快社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的30年進(jìn)程中，伴隨著國家住房制度改革和住房商品化而孕育出的嶄新行業(yè)——物業(yè)管理行業(yè)，在改善人居環(huán)境、增加住房消費(fèi)、解決就業(yè)問題、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面，發(fā)揮了十分重要的作用。特別是在2003年那場(chǎng)沒有硝煙的抗擊“非典”戰(zhàn)役和2008年北京成功舉辦奧運(yùn)盛事等重大活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)用自己的行動(dòng)，得到了社會(huì)各界的認(rèn)可和政府的倚重。目前，發(fā)源于美國并迅速席卷全球的金融危機(jī)，在越來越深的程度上演變?yōu)橐粓?chǎng)罕見的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。受此影響，我國經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了增速放緩，并已經(jīng)由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。雖然這場(chǎng)全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、特別是與物業(yè)管理緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊，但我們也應(yīng)該清晰地看到：作為具備一定政府公共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)管理行業(yè)，所服務(wù)的對(duì)象和服務(wù)內(nèi)容最貼近人民群眾的衣食住行等切身問題，不僅凸顯出較強(qiáng)的抗沖擊能力，而且在“保增長、保民生、保就業(yè)、保穩(wěn)定”的政策環(huán)境下，還必將發(fā)揮出不可替代的重要作用。
一、保民生，物業(yè)管理能發(fā)揮不可替代的重要作用
從宏觀層面看，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，國務(wù)院提出了“保增長”、“擴(kuò)內(nèi)需”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“深化改革”和“促民生”等5大關(guān)鍵詞，清晰地勾畫了我國近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的取向。特別是“保民生”政策的實(shí)施，使得本來就與“民生”息息相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)，更將得到各級(jí)政府的重視與支持，在獲得轉(zhuǎn)“危”為“機(jī)”發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也必將在“保民生”政策的推進(jìn)中發(fā)揮出不可替代的重要作用。如2008年深圳、成都等地率先試行了城市管理物業(yè)化的推進(jìn)工作，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說無疑開辟了一個(gè)全新的市場(chǎng)領(lǐng)域，也為各級(jí)政府減少財(cái)政支出、提升管理效率和有效解決城市管理中面臨力量少、根治難及治理后易回潮等疑難問題找到了有效途徑，從根本上改善了人居工作和生活環(huán)境，全面提升了城市管理水平。同時(shí)，也給物業(yè)管理行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。
從中觀層面看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)將加速物業(yè)管理行業(yè)的重新洗牌和物業(yè)服務(wù)企業(yè)新一輪“優(yōu)勝劣汰”態(tài)勢(shì)的形成。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)框架下有序競爭機(jī)制的建立和完善，使得一些缺乏科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)目標(biāo)、自身競爭力和實(shí)力不強(qiáng)、品牌信譽(yù)不佳和抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不退出物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)；取而代之的則是科學(xué)治理、初具規(guī)模、管理規(guī)范的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，令更多的業(yè)主和住戶真正享受到質(zhì)價(jià)相符的專業(yè)化服務(wù)，有效緩解因物業(yè)管理糾紛而上訪、信訪以及提起訴訟的案件數(shù)量呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，逐步消除危害行業(yè)健康發(fā)展的不利因素，改善行業(yè)生存發(fā)展的外部環(huán)境，夯實(shí)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
在微觀層面看上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源短缺的壓力將明顯減弱。物業(yè)管理行業(yè)屬于高勞動(dòng)密集度、低經(jīng)濟(jì)收益行業(yè)，在人力資源市場(chǎng)上始終缺乏薪資方面的競爭力，業(yè)內(nèi)各企業(yè)普遍受到人力資源短缺的壓力，企業(yè)優(yōu)秀的中層管理人員短缺，一線操作層員工特別是秩序維護(hù)員、清潔保潔員和園林綠化養(yǎng)護(hù)員等的供應(yīng)嚴(yán)重不足，流失率大大高于其他行業(yè)。金融危機(jī)爆發(fā)以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力資源短缺壓力明顯減弱，不僅一線操作層員工的供應(yīng)量加大，穩(wěn)定性有明顯提升，而且中層管理人員隊(duì)伍的流失也得到了遏止，為政府著力改善低收入人群的生存狀況等問題，起到了排憂解難的重要作用。
正因?yàn)橐环矫嫖飿I(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益特征是“取之于民，用之于民”，通過向相對(duì)固定的服務(wù)對(duì)象輸出質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，來換取業(yè)主或住戶交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和部分有償經(jīng)營作為收入，無需大的固定資產(chǎn)投入或需要流動(dòng)資金向銀行或其它金融機(jī)構(gòu)借貸、融資，經(jīng)營管理的效益表現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)??；另一方面在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，物業(yè)管理的實(shí)施過程主要體現(xiàn)在“管理于物，服務(wù)于人”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向，注重管理水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)，客戶的剛性服務(wù)需求不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的變動(dòng)或滅失，從而決定了物業(yè)管理行業(yè)在政府“保民生”的政策推進(jìn)中的貢獻(xiàn)，不僅在于直接拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長和改善人居環(huán)境，更重要的體現(xiàn)在 “保民生”中不可替代的社會(huì)效益上。
二、促就業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)將肩負(fù)起光榮的歷史使命
黨中央、國務(wù)院高度重視就業(yè)工作，提出就業(yè)是民生之本、安國之策。國際金融危機(jī)對(duì)我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來的影響是明顯的，全國約2000萬農(nóng)民工失崗返鄉(xiāng)，610多萬大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的就業(yè)問題更是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。作為與改善民生緊密相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)，將肩負(fù)起“促就業(yè)”的光榮歷史使命，也必將發(fā)揮出更大的作用。
不久前，本人作為中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展研究中心《物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)問題研究》課題組成員之一，在課題調(diào)研中整理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的勞動(dòng)密集行業(yè)，從業(yè)人員中的秩序維護(hù)員、清潔員、工程維修和綠化養(yǎng)護(hù)人員等通常占企業(yè)總?cè)藬?shù)的95%以上。而在這些基層員工中,農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員占52%，復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)人員占17.8%，下崗職工占6.7%，大中專畢業(yè)生占3.8%。現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)商品住房年竣工量在6億平方米左右，按新增2000平方米吸納一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員計(jì)算，每年物業(yè)管理行業(yè)就可以吸納30萬就業(yè)人員，占全國新增就業(yè)人口的2.69%。目前，物業(yè)管理的范圍不僅已經(jīng)覆蓋了住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)、會(huì)展中心、體育場(chǎng)館、步行街等，還進(jìn)入了對(duì)鄉(xiāng)村的管理，管理面積超過100億平方米，已經(jīng)將全國城鎮(zhèn)50%以上的不動(dòng)產(chǎn)納入了物業(yè)的日常管理中，全國物業(yè)管理平均覆蓋率約30%，以物業(yè)管理發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先的廣東省為例，物業(yè)管理覆蓋率也僅為35%左右。一方面物業(yè)管理行業(yè)為促進(jìn)就業(yè)、改善民生已經(jīng)做出了較大的貢獻(xiàn)；另一方面隨著物業(yè)管理覆蓋率的逐步提高，繼續(xù)吸收農(nóng)民工和城鎮(zhèn)下崗失業(yè)人員的客觀容量還將非常巨大的。我們深信，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、物業(yè)服務(wù)外延不斷擴(kuò)張（如介入城市管理）與內(nèi)涵的日趨豐富(如深化多種經(jīng)營)，必將為“擴(kuò)內(nèi)需、促就業(yè)”肩負(fù)起更加重要的歷史使命。
三、構(gòu)和諧，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必將成為生力軍
黨中央在十六屆六中全會(huì)上提出的建設(shè)和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)，在全球性的金融危機(jī)令我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)與考驗(yàn)的形勢(shì)下，顯得更加具有現(xiàn)實(shí)意義。一方面物業(yè)管理對(duì)社區(qū)管理、服務(wù)功能的發(fā)揮產(chǎn)生著越來越重要的影響。居民家庭是社會(huì)的細(xì)胞，由其組成了社區(qū)，由無數(shù)社區(qū)組成了社會(huì)。物業(yè)管理的開展，由物業(yè)企業(yè)按照業(yè)主的委托，按照管理規(guī)約對(duì)管理區(qū)域的公共事務(wù)進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng)，宣傳互助友愛、促進(jìn)鄰里和睦、有利于打造安全、寧靜、舒適的社區(qū)環(huán)境和建立社區(qū)的和諧氛圍。如2009年3月1日頒布實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，就進(jìn)一步強(qiáng)化了物業(yè)管理在社區(qū)管理和建設(shè)工作中的作用。另一方面物業(yè)管理在公共秩序維護(hù)、協(xié)助政府安全防范職能發(fā)揮、降低刑事發(fā)案率和促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面也發(fā)揮了十分重要的作用。據(jù)公安網(wǎng)報(bào)道，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)與沒有實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)每萬戶發(fā)案比例為1∶38，每萬戶刑事發(fā)案率比例為1∶10。如在2008年北京舉辦的奧運(yùn)會(huì)期間，北京市的各物業(yè)服務(wù)企業(yè)均與奧組委和北京市政府簽訂確保一方平安責(zé)任狀，通過精心制定管理方案，細(xì)致研究應(yīng)急措施，做了大量保穩(wěn)定、促和諧的工作，確保奧運(yùn)會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展和比賽的圓滿進(jìn)行，顯示了物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合是保障中國社會(huì)穩(wěn)定的有效促進(jìn)機(jī)制。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在努力構(gòu)建和諧社會(huì)、主動(dòng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面，必將成為一支重要的生力軍，必將為加快實(shí)現(xiàn)黨中央提出的構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)做出積極貢獻(xiàn)。
綜上所述，面臨全球金融危機(jī)，原本微利的物業(yè)管理行業(yè)雖然難以獨(dú)善其身，將接受物業(yè)服務(wù)收繳率下降、出租率遞減、租金下滑和盈利空間日趨收窄等諸多困難的影響，尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房價(jià)、銷量雙雙下滑，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入“過冬”的形勢(shì)下，我們深信物業(yè)管理行業(yè)和各服務(wù)企業(yè)，只要正確面對(duì)和處理好“危”與“機(jī)”共存的關(guān)系，積極探討行業(yè)健康發(fā)展的發(fā)展的策略，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，緊密圍繞和積極響應(yīng)國家提出“保增長、擴(kuò)內(nèi)需和改善民生”的施政方針，不僅能夠率先走出困境，而且還必將成為“保民生、促就業(yè)、構(gòu)和諧”的中堅(jiān)力量。
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