案例回放:
2005年,某小區(qū)業(yè)主來訪反映,物業(yè)服務(wù)中心在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下,派員進入其尚在裝修的房屋內(nèi),將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走,安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業(yè)主認為:物業(yè)服務(wù)中心雖出具了局面整改通知書,但無權(quán)擅自闖入私人住宅強行拆除,這種行為嚴重侵害了業(yè)主的利益,物業(yè)服務(wù)中心人員缺乏最基本的法律常識。同時業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)中心對該事件給其造成的損失進行賠償。
注:
1、經(jīng)有關(guān)部門認定,業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物;
2、物業(yè)服務(wù)中心之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》,但業(yè)主表示拒不整改。
案例分析:
一、物業(yè)服務(wù)中心有沒有對業(yè)主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任?
作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的一項義務(wù),物業(yè)管理公司有責任對業(yè)主在裝修過程中的行為進行監(jiān)管和必要的限制。
首先,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當審查業(yè)主的裝修方案,將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司,并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》,值得注意的是,不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,改變房屋外部顏色;應(yīng)考慮樓層樓板承載力;不影響毗鄰房屋的安全使用;不影響其他業(yè)主的正常使用等等。
其次,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當按照協(xié)議,加強對日常裝修現(xiàn)場的巡視和檢查,監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當及時制止,已造成事實后果或者拒不改正的,應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。
最后,裝修完畢,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當進行現(xiàn)場驗收,凡有違反裝修協(xié)議的行為,應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復或賠償。
二、物業(yè)服務(wù)中心是否應(yīng)對業(yè)主的違約(違章)行為承擔管理不善的責任?
物業(yè)管理公司作受托實施管理的公司,應(yīng)當按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定,履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是,物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機關(guān),是不能采取強制措施的,它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進意見,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主提出了整改意見,應(yīng)當說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù),對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承攬責任。但是,如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù),沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議,也沒有及時告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會,物業(yè)管理公司就違背了《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的義務(wù),此時應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。
綜上可知,本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀,且沒履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定,物業(yè)公司是有必要對其進行監(jiān)管和限制的;但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理權(quán)限,且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度,使用較為委婉的方法,融管理于服務(wù)中,設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。 |