物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中承擔(dān)不同管理職責(zé)的兩個(gè)主體，物業(yè)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)工作的管理，因此在項(xiàng)目的交接過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)給予物業(yè)管理公司極大的支持和幫助。然而在實(shí)際工作中，兩者之間常產(chǎn)生很多矛盾與沖突。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一、工程整體文件、資料交接中的矛盾
物業(yè)管理公司在接管過(guò)程中首先需要的就是相關(guān)工程資料，所需資料的范圍涵蓋工程項(xiàng)目的研發(fā)階段、前期規(guī)劃許可報(bào)批階段，工程施工管理和驗(yàn)收階段的全部資料，這對(duì)于物業(yè)營(yíng)理公司今后代表業(yè)主對(duì)外開(kāi)展工作及對(duì)內(nèi)進(jìn)行工程的維修與管理是十分必要的。然而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司在實(shí)際工作中經(jīng)常因?yàn)榻唤淤Y料的具體內(nèi)容與范圍發(fā)生矛盾，其原因有以下幾點(diǎn)：
（一）、開(kāi)發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為物業(yè)管理公司只是對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行后期的基本維修管理，因此只要有項(xiàng)目基本建設(shè)施工資料就可以了，索要工程的前期資料毫無(wú)意義，對(duì)物業(yè)管理公司沒(méi)有用處。
（二）、開(kāi)發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無(wú)法移交
部分開(kāi)發(fā)商為了搶進(jìn)度，以盡快開(kāi)工、銷(xiāo)售，因此沒(méi)有嚴(yán)格按照開(kāi)發(fā)建設(shè)程序辦事，導(dǎo)致項(xiàng)目的手續(xù)不齊，無(wú)法進(jìn)行正常的移交。其中經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題有以下幾種：
1、有些開(kāi)發(fā)商為了能夠多建設(shè)住宅，增加盈利，在已經(jīng)報(bào)批認(rèn)定的規(guī)劃許可范圍外，擅自增加建筑面積或增加建筑控制高度，導(dǎo)致最終的建筑產(chǎn)品與建筑規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的規(guī)模不符，其性質(zhì)屬于違章建筑，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
2、有些開(kāi)發(fā)商甚至利用一棟樓的規(guī)劃開(kāi)工手續(xù)，建設(shè)兩棟甚至更多的住宅，然后共同進(jìn)行銷(xiāo)售，以獲得非法利潤(rùn)，其多建住宅屬于非法建筑，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
3、有些開(kāi)發(fā)商則是違反已經(jīng)報(bào)批審定的小區(qū)整體規(guī)劃，在原規(guī)劃綠地或活動(dòng)場(chǎng)地上建設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目與審定的規(guī)劃方案不同，根據(jù)情節(jié)輕重，也屬違章或違法建筑。
4、某些開(kāi)發(fā)商則為了增加項(xiàng)目的容積率，擴(kuò)大銷(xiāo)售面積，人為地壓縮小區(qū)的綠地面積和車(chē)位數(shù)量，致使項(xiàng)目的綠化覆蓋率和人均停車(chē)數(shù)量不符合規(guī)劃要求，因此項(xiàng)目不能通過(guò)園林部門(mén)與交通部門(mén)的審批與驗(yàn)收，缺少相應(yīng)的文件和手續(xù)。
針對(duì)以上原因，一方面加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的溝通，說(shuō)明工程前期資料對(duì)于物業(yè)管理的重要性，并出示國(guó)家有關(guān)文件說(shuō)服開(kāi)發(fā)商，順利完成工程資料的移交，另一方面對(duì)于手續(xù)、資料不完整的項(xiàng)目，要催促開(kāi)發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，推遲或暫停項(xiàng)目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列問(wèn)題，保護(hù)自身利益。
二、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定
工程質(zhì)量也是在接管過(guò)程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開(kāi)發(fā)商認(rèn)定工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家有關(guān)質(zhì)檢部門(mén)的驗(yàn)收評(píng)定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗(yàn)收工程，本質(zhì)上二者并無(wú)差別。但是政府部門(mén)的驗(yàn)收是依據(jù)有關(guān)國(guó)家建設(shè)工程規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)，是從安全和使用功能角度認(rèn)定工程項(xiàng)目符合標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為這只是一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，是能夠安全、正常使用的保障標(biāo)準(zhǔn)。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗(yàn)收工程，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要盡量為住戶(hù)考慮。
因此開(kāi)發(fā)商要重視驗(yàn)收過(guò)程中物業(yè)管理人員提出的意見(jiàn)和建議，對(duì)工程加以整改，避免顧客的投訴。還有開(kāi)發(fā)商要有前瞻意識(shí)，應(yīng)在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中充分聽(tīng)取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)的全過(guò)程，以減少、避免后期的修改工作。
三、在工程保修過(guò)程中的矛盾
在實(shí)際中由于保修合同作為建設(shè)合同的一部分，一般由開(kāi)發(fā)單位與施工方訂立，但開(kāi)發(fā)商在保修過(guò)程中很少承擔(dān)管理職責(zé)，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶(hù)與保修施工單位間的關(guān)系。由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對(duì)工程保修金不能支配，因此對(duì)施工方缺少約束能力，總感覺(jué)管理難度大。
為解決這一問(wèn)題，建議開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應(yīng)協(xié)商一致，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司全權(quán)進(jìn)行保修營(yíng)理工作，對(duì)于工程保修金的最后結(jié)算，應(yīng)由物業(yè)管理公司予以確認(rèn)后，施工方才能結(jié)算、領(lǐng)取。對(duì)于保修期間緊急發(fā)生的問(wèn)題，當(dāng)施工方不能積極配合時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)自行修整，費(fèi)用由施工方予以支付。給物業(yè)管理單位以更大的管理權(quán)，方便協(xié)調(diào)管理。
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